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環京房價幾近腰斬原因究竟是什么?

2018年03月22日 16:53:00 來源: 不執著財經 張平 責任編輯: spxw_lqq


就在全國樓市呈現漲跌互現的僵持階段之際,環京樓市開始了大跌進程。距離雄安40多公里的霸州,某樓盤近日打折促銷,如果全額付款,最低單價低至8500元/㎡,和2017年最高價相比跌幅過半。

還不僅是霸州,曾經大熱的燕郊、北三縣等地,很多樓盤的最大跌幅都超過了四成。很多人驚呼北京乃至環京樓市是國內房地產之風向標,而國內樓市要開始崩盤節奏。

對此,專家表示,一個很明確的趨勢是,越是北京外圍樓市跌幅越大,越接近市區抗跌能力越強。環京樓市跌幅在40%至50%間,而通州跌幅則接近30%。而在北京市中心區房價跌幅也就只有15%左右。這樣的跌幅在2009年和2014年都出現過,而這兩次的下跌最終都迎來了更猛烈的上漲。

而我們覺得,環京樓市之前的大漲是有內在原因的:一方面,環京區域2011年后出現火熱表現,和北京投資需求外溢有很大關系。2011年后,北京限購政策執行的越來越嚴格,使得大量炒房者一下變成了沒有在京購資格的人群,他們在北京炒房受阻后,跑到了環北京區域,從而推動了當地房價的暴漲。

另一方面,由于北京樓市限購,加上北京動輒每平米五至六萬元以上均價,很多外來人口在北京買房受阻,看到環京的一些三四城市,房價卻處于價值洼地,所以,他們就選擇在環京地區購房,這里房價既便宜,又沒有限購,還可以使自己白天在北京工作,晚上回自己家中睡覺。


于是乎,在近六年的時間里,環京樓盤的價格開始了上漲的趨勢,以二手房掛牌價測算,2017年初廊坊二手房房價超過3萬元/方米,超過長三角準核心城市杭州當時的房價,這其中也積驟了自2011年以來的近六年的風險,最終因調控政策加碼而爆發。

事實上,北京樓市之所以較于周邊三四線城市更抗跌一些,那就是因為北京至少執行了限購政策,至少還有一定的剛需存在,而環京各三四線城市的房價被抄高,那基本上都是投機性購房需求。而投資性需求群體既能很快推高房價,轍出的速度也很絕決,房價很容易造成大起大落。


同時,這些環京三四線城市的各種基礎設施都遠不及首都北京完善,所以一聽到河北出臺新一輪調控政策,各路資金自去年5月開始陸續出逃,于是就給環京樓市造成了致命一擊。所以,環京樓市區域靠投機炒房者來“去庫存”,恐怕結果是適得其反。

此外,其他環城區域又與環京樓市不同,如環上海、環廣州、環深圳,這些環城區域規劃上都是鼓勵該區域積極對接附近一線核心城市,吸引大量人口和產業。

而環京區域則主要打造生態優美,環境宜人,人口適度,產業“較輕”的新市鎮,如此一來就對開發商、炒房客的容忍度是很低的。也就是說,環北京區域在發展水平并不高的情況下,并不希望人口過度集聚。在這種情況下,環北京區域則存在“限制發展”的整體思路,這就意味著當地房地產政策執行可能更加嚴厲。


現如今是,一線城市房價下跌,二三線城市房價微漲。這主要是一線城市調控嚴厲,二線城市開始了搶人才之戰,放開了限購政策。而三線城市受到了危棚改造的影響,需求量在上升。而唯獨環京樓市這片區域,在執行房地產調控政策上更加嚴格,這主要是決策層并希望環京地區人口、資源發散開來,不希望資源過度集中于首都圈內。所以,指望環京樓市再來報復性逆轉行情已是不可能了。

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